Die Entscheidung zum Gruscheweg – neue Chance für die Gartenstadt

• Veröffentlicht von DIEPARTEILOSEN
• am März 30, 2021

Die Entscheidung des Oberverwaltungsgerichts vom 25. März 2021 entfaltet unmittelbare Wirkung. Der Bebauungsplan ist für unwirksam erklärt worden und damit von Anfang an nichtig. Die Revision zum Bundesverwaltungsgericht wurde nicht zugelassen.

Wir sollten dies auch dabei belassen und ihn nicht wieder zum Leben erwecken, sondern das Urteil als Chance für einen Neuanfang begreifen. Im Folgenden möchte ich Ihnen meine persönliche Sicht, die mich zu dieser Einsicht führt, näher erläutern und darlegen, warum dies der beste Weg ist, um die Gemeinde Neuenhagen und damit die Neuenhagener Steuerzahler vor millionenschweren Schadensersatzforderungen zu bewahren. Gleichzeitig sehe ich eine einmalige Chance und unsere Pflicht, die Fehler der Vergangenheit nicht zu wiederholen und in Beton zu gießen. Wir müssen die Chance ergreifen und es jetzt besser machen:  

Mit der Nichtigkeit ist die Rechtslage so, als sei der Bebauungsplan nie wirksam in Kraft getreten und Bauland im gesamten Baugebiet nie entstanden. Momentan sind die noch nicht bebauten Grundstücke, für die auch keine Baugenehmigungen erteilt wurden, wieder wie Ackerland im Außenbereich zu betrachten. Die Gemeinde ist auch verpflichtet, diese Rechtswirkung demnächst öffentlich im Amtsblatt bekannt zu machen.

Damit ist klar: Schadenersatzansprüche der SIWOGE, die das gesamte Baugebiet entwickelt hat, sind ausgeschlossen. Die Gemeinde hat den Bebauungsplan weder geändert, ergänzt noch aufgehoben, da er von Anfang an nichtig und eben nie wirksam in Kraft getreten ist.

Vielmehr sind Gemeinde und SIWOGE nun rechtlich verpflichtet, einen neuen städtebaulichen Vertrag auszuhandeln, in dem die Zukunft unseres Verhältnisses neu geregelt wird. In dieser Vereinbarung sollte unsere erste Forderung als Gemeinde sein, Schadensersatzansprüche ein für alle Mal auszuschließen. Erst wenn dies geklärt ist, darf und dann aber auch sollte über eine weitere Bebaubarkeit der noch freien Grundstücke geredet werden.

Die übrigen Vorhabenträger haben ihre Grundstücke von der SIWOGE erworben und stehen in keinem Vertragsverhältnis mit der Gemeinde und können keine Ansprüche aus einer Vertragsverletzung geltend machen. Da der Bebauungsplan von Anfang an nichtig ist, scheiden auch Ansprüche auf Ersatz des Planschadens nach dem Baugesetzbuch aus. Schließlich sind Amtshaftungsansprüche auch nach Ansicht der die Gemeinde beratenden Anwälte gegen die damals den Satzungsbeschluss treffenden Amtsträger und Gemeindevertreter ausgeschlossen.

Fazit: Auch die jetzigen Grundstückseigentümer sollten sich in Zukunft nicht weiter millionenschwerer Schadensersatzansprüche berühmen.

In dieser eigentlich komfortablen Rechtslage wäre es ein Fehler, in einem ergänzenden Verfahren den Bebauungsplan rückwirkend wieder in Kraft zu setzen. Denn, und dies ist im Zuge eines ergänzenden Verfahrens nie auszuschließen, kann es dazu kommen, dass Festsetzungen aus dem ursprünglichen Plan geändert werden müssen. Treten die Änderungen in Kraft, kommen die Planschadensersatzansprüche aus dem Baugesetzbuch wieder ins Spiel und die Streitandrohungen hinsichtlich Schadensersatzansprüchen der Bauträger werden aufs Neue befeuert.

Trotzdem werden die Grundstücke dieser Vorhabenträger, die wie gesagt im Moment Ackerland sind, nicht Ackerland bleiben. Die Gemeinde wird das Erschließungskonzept der SIWOGE auch umsetzen müssen, um die SIWOGE zum Abschluss eines neuen städtebaulichen Vertrages zu bringen und dazu, final auf Schadensersatzansprüche zu verzichten.

Wir sollten uns jedoch nicht dazu verpflichtet sehen, die bisher geplante, dichte Bebauung der noch unbebauten Grundstücke entgegen dem Gartenstadtcharakter unserer Gemeinde nun in Beton zu gießen. Nur zur Erinnerung: Auf den wenigen noch freien Grundstücken sind noch ca. 70 Reihenhäuser in bis zu 10er Reihen und mehrere viergeschossige Mehrfamlilienhausblöcke mit je 22 Wohnungen geplant. Hier gibt es meiner Ansicht nach mehr Spielraum als aktuell vermutet. Eine lockere Bebauung mit Einfamilienhäusern, die auch Platz für Gärten und Naturräume lässt, ist in greifbarer Nähe. Mit der Zusage einer schnellen Neuaufstellung eines neuen Bebauungsplanes wird den Vorhabenträgern dieser Weg lieber sein als ein jahrelanger Rechtsstreit gegen die Gemeinde. Und, dies sollten die Gemeindeverteter nicht vergessen: Nur eine Neuplanung eröffnet uns den Weg, über bessere Verkehrskonzepte und alternative äußere Verbindungen nachzudenken, als im Ergebnis eines ergänzenden Verfahrens den Gruscheweg an der Bienenstraße in einer Grünfläche enden zu lassen.

Ansgar Scharnke